Desregulación del alquileres: caro para el inquilino y barato para el propietario

Aunque la oferta de unidades publicadas comenzó a recomponerse en 2024–2025, los valores continúan elevados en relación con los ingresos y hay 200 mil vacías.
3 de febrero 2026, 9:05hs

La oferta y demanda de alquileres urbanos, transcurridos más de dos años de desregulación, atraviesa una paradoja inextricable en la Ciudad de Buenos Aires, donde mientras miles de familias buscan una locación accesible y segura, una parte significativa del stock habitacional permanece sin uso permanente.

Según el Centro de Estudios para el Desarrollo Económico y Social Urbano, teniendo en cuenta el consumo eléctrico, en la Ciudad de Buenos Aires hay aproximadamente 200 mil viviendas vacías, según pudo establecer la agencia Noticias Argentinas.

Por diversos motivos: sucesiones demoradas, unidades que requieren refacciones, usos temporarios o comerciales, temor a la morosidad o al deterioro, estrategias de inversión que priorizan la tenencia por sobre la renta, pero en gran medida porque los precios pretendidos por los dueños quedaron fuera del alcance de los que necesitan alquilar.

La Capital Federal consolidó un proceso de “inquilinización”: el 36,8% de los hogares ya alquila.

Aunque la oferta publicada comenzó a recomponerse en 2024–2025, los valores continúan elevados en relación con los ingresos.

Aun con una desaceleración de índices, la incidencia sobre el presupuesto familiar sigue siendo muy alta.

Ajustes de los contratos
Pero también se está dando un fenómeno en la formación de los precios, consecuencia de los ajustes de los contratos, que al ser decrecientes, según el punto del que hayan partido sufrieron distorsiones, a tal punto que algunos quedaron muy por encima y otros por debajo de los valores publicados para las más de 7 mil unidades ofrecidas en las páginas inmobiliarias, que representaron un 1.316% de incremento respecto de diciembre, si bien se concentraron en Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero.

La disparidad de valores que se iban a alcanzando por los contratos reajustados y los que salían en alquiler, llevó en muchos casos a que subieran más que el promedio, a que bajaran o se pusieran a tiro de contraofertas, lo cual era impensable durante la vigencia de la ley derogada.

En ese sentido, algunos propietarios modificaron entre un 5 % y un 10 % el precio con tal de que no quedara vacía la propiedad, especialmente en barrios periféricos al corredor norte.

Cómo saber el valor de equilibrio
La actualización de los alquileres, por inflación o por el Índice de Contratos de Locación (ICL), puede dar al cabo de un tiempo un monto que esté por encima o por debajo de los valores del mercado, pero un parámetro a medida de cada inquilino es que no llegue a superar entre el 30% y el 35% de los ingresos mensuales netos.

También se puede aplicar una fórmula para tener idea de si el precio es equitativo para las partes o si alguna gana o pierde.

La cuenta especializada SI Inmobiliaria calcula ese equilibrio mediante la conversión a dólares oficiales del precio del alquiler, que multiplica por 12 y divide por el valor de la propiedad multiplicado por 100, lo que da un porcentaje de renta bruta.

  • Si es 3 a 4%, lo que se paga es poco,
  • Si es 5 a 6% se encuentra en un nivel justo para ambos,
  • Si es mayor al 7% está por encima del promedio y es caro.

Un ejemplo representativo sería que por un departamento valuado en US$110 mil se estén pagando $600 mil mensuales, que equivaldrían a US$ 460, lo cual da una renta anual del 5%, por lo que se considera razonable.

Por qué tantas viviendas vacíasviviendas vacías 
Las causas de que haya 200 mil viviendas vacías en la Ciudad son diversas: usos temporarios, sucesiones sin resolver, propiedades en obra, unidades en venta o departamentos con problemas de habitabilidad.

A esto se suma un universo casi invisible de hoteles, inquilinatos y conventillos, donde sobresalen situaciones de alquiler de piezas, informalidad extrema y riesgo habitacional.

Además de la alta cantidad sin ocupar, hay otro problema. En 7 de cada 10, vive una sola persona.

Otro indicador crítico es la dificultad para emanciparse: de acuerdo con un informe de Tejido Urbano, a nivel país, 4 de cada 10 jóvenes no logra irse de la casa de sus padres ; en CABA, si bien la proporción es menor (alrededor del 21%), el problema continúa exigiendo una mayor oferta de alquiler asequible.

La construcción suma y sigue
Todo ocurre en un contexto en el que la construcción no dejó de crecer, pero la población casi no se movió.

Entre 2010 y 2022, la población de CABA aumentó solo 8%, mientras que el stock de viviendas creció entre 13% y 15% .

En promedio, se construyen casi dos millones y medio de metros cuadrados por año.

Para los propietarios, mantener una vivienda vacía también es costoso: solo en expensas, el promedio porteño rondó $250.000–$270.000 por mes durante 2025, sin contar ABL, mantenimiento, seguros y servicios mínimos.

Son costos hundidos aun sin tener en cuenta con ingresos por alquiler.

Tender puentes con propietarios
Para enfrentar esta situación, costos hundidos inició una convocatoria a propietarios con viviendas hoy desocupadas en CABA.

El objetivo es conocer sus barreras reales y co-crear soluciones que cuiden a ambas partes.

La organización está invitando a completar un formulario para relevar motivos de la vacancia, estado de la unidad, costos y expectativas de renta.

De esta manera, se podrá pensar en modelos accesibles para inquilinos con mecanismos de seguimiento y mediación temprana que reducen riesgos de morosidad.

“Sabemos que poner en alquiler también es difícil. Queremos escuchar qué frena —costos, arreglos, temores— y construir con propietarios e inquilinos un camino de confianza, contratos claros y acompañamiento”, explica Barbara Bonelli, directora nacional de la organización.

“Hay familias que pueden pagar y necesitan una oportunidad; y hay propietarios que, con certezas y cuidado, pueden volver a alquilar”, señaló.

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